Mnoho lidí má v nemovitosti ještě nesplacenou hypotéku, a přesto potřebují další peníze. Vysvětlíme, jak druhá zástava funguje, kolik se dá půjčit a kdy je lepší volit jiné řešení.
Nemovitost už zatížená hypotékou neznamená, že s ní nelze dále pracovat. Zástavní právo ve prospěch banky není překážkou pro další úvěr – jen se k němu přidá druhé. Zásadní je, kolik z hodnoty nemovitosti zbývá volného prostoru. Tady je vysvětlení, jak to v praxi chodí.
Co druhá zástava znamená
Zástavní právo je pořadí. První zástavní věřitel (nejčastěji banka s hypotékou) má při případném prodeji nárok uspokojit se jako první. Druhý zástavní věřitel se dostane na řadu až po něm. Proto poskytovatelé druhé zástavy pracují s nižším poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti a často i s vyšší sazbou.
Pro vás to má jeden praktický důsledek: rozhoduje volná kapacita nemovitosti, ne jen její celková cena. Pokud nemovitost stojí 6 milionů a hypotéka na ní je 4 miliony, nemáte k dispozici 6 milionů, ale maximálně rozdíl mezi hodnotou a stávajícím dluhem – a to ještě po odečtení rezervy, kterou si poskytovatel drží.
Kolik se dá půjčit
Orientační pravidlo: celkové zatížení nemovitosti (hypotéka + nový úvěr) se obvykle pohybuje do 70–80 % odhadní ceny. U nemovitostí v atraktivních lokalitách může být prostor větší, u hůře prodejných nemovitostí nebo u družstevních bytů naopak menší.
Konkrétní čísla se vždy odvíjejí od:
- aktuálního odhadu nemovitosti (ne od ceny, za kterou jste ji kdysi kupovali),
- zbývající jistiny hypotéky,
- účelu a délky nového úvěru,
- vaší bonity a historie splácení.
Kdy dává druhá zástava smysl
- Potřebujete vyšší částku, než nabízí spotřebitelské půjčky. Zajištěný úvěr bývá výrazně levnější než neúčelová půjčka na stejnou částku.
- Konsolidujete dražší dluhy. Splacení kreditních karet a několika půjček jedním zajištěným úvěrem často sníží měsíční zatížení.
- Nemáte dostatek volné hotovosti na rekonstrukci nebo jinou investici a nechcete sahat na hypotéku refinancováním.
- Hypotéka má příliš dlouhou splatnost a vy potřebujete peníze na kratší dobu – druhá zástava může mít kratší splatnost než hypotéka.
Kdy je lepší jiné řešení
Druhá zástava není vhodná, pokud je nemovitost už téměř plně zatížená. V takové situaci se nabízí refinancování hypotéky (navýšení u stávající banky), případně konsolidace bez zajištění. Pokud řešíte krátkodobý výpadek příjmů, zkuste nejdříve jednat s bankou o odkladu splátek – bývá to výrazně levnější než nový úvěr.
Zvážit je potřeba i to, že u druhé zástavy nesete riziko ztráty nemovitosti stejně jako u hypotéky. Nejde o bezrizikovou půjčku „bokem“.
Co budete potřebovat
- výpis z listu vlastnictví – musí být vidět jak stávající zástavní právo, tak vlastník,
- informaci o zbývající jistině hypotéky (výpis ze smlouvy nebo potvrzení banky),
- souhlas spoluvlastníka nebo manžela, pokud nemovitost není jen vaše,
- doklad totožnosti a podklady k příjmům,
- u podnikatelů daňová přiznání nebo přehledy příjmů.
Posouzení žádosti u nás trvá do 48 hodin – přesný čas závisí na tom, jak rychle se podklady sejdou. Žádost je nezávazná a bez poplatků předem.
Rizika, která je dobré znát
- Pořadí zástav ovlivňuje, kolik dostanete při případném prodeji nemovitosti.
- Souhlas zástavního věřitele potřebujete k prodeji i k dalším změnám v katastru.
- Sankce za předčasné splacení se u zajištěných úvěrů liší – vždy si nechte podmínky vysvětlit před podpisem.
- Odhad nemovitosti platíte obvykle sami a jeho cena není zanedbatelná položka.
Závěr: druhá zástava je smysluplná tehdy, když v nemovitosti zbývá dost volné hodnoty a vy potřebujete peníze levněji než přes spotřebitelskou půjčku. Vždy si nechte spočítat celkovou částku k zaplacení a porovnejte ji s alternativou refinancování hypotéky.